Kupnja nekretnine za obitelj i turizam: dvije svrhe, jedan dom

Kupnja kuće na moru odavno više nije samo emotivna odluka. Sve je više kupaca koji razmišljaju strateški: žele nekretninu koja omogućuje dvije namjene – obiteljski dom tijekom dijela godine i turističku investiciju kad kuća nije u uporabi.

Ovakav dual-purpose model (osobno + komercijalno korištenje) posljednjih je godina sve popularniji, posebno na Krku i kvarnerskim otocima. Razlog je jasan: otok ima odličnu prometnu povezanost (most, zračna luka, trajekti), razvijenu infrastrukturu za cjelogodišnji život i turizam koji bilježi stabilan rast.

Za mnoge obitelji Krk je “najbolje od oba svijeta”: dovoljno blizu Zagrebu ili Rijeci da vikendom možete “skočiti” do kuće, a dovoljno razvijen da svaka sezona donese ozbiljan prihod od najma. Zato se sve više kupaca odlučuje za kuće koje funkcioniraju kao obiteljski dom i kuća za odmor u jednom.

Takva odluka traži više planiranja od klasične kupnje. Potrebno je razumjeti lokalno tržište, procijeniti isplativost, poznavati porezne i zakonske obveze te prilagoditi uređenje kako bi dom jednako dobro funkcionirao za obitelj i za goste. U nastavku je pregled ključnog: od tržišnih prilika i financijske računice do pravnih detalja i praktičnih savjeta.

Tržište i prilike: što pratiti, po čemu prosuđivati

Pregled tržišta i trendova

Krk zauzima vodeće mjesto na kvarnerskom tržištu nekretnina, posebno u segmentu manjih kuća i minivila koje se mogu koristiti i za obiteljski život i za turistički najam. Za razliku od južnog Jadrana, gdje cijene jače fluktuiraju, tržište Krka je stabilnije , s orijentirnim godišnjim rastom ~5–7 % (ovisno o mikrolokaciji i tipu objekta).

Otok nudi jedinstvenu kombinaciju dostupnosti i kvalitete života: most (cjelogodišnja dostupnost), zračna luka i komunalna infrastruktura omogućuju ugodan boravak i izvan ljetnih mjeseci.

Cijene u 2025. (rasponi):

• Kuće za adaptaciju u zaleđu (Dobrinj, Garica, Polje) ≈ 90.000 - 150.000 € (uz značajnija ulaganja u obnovu i priključke).

• Uređene kuće do ~150 m² s okućnicom i parkingom ≈ 350.000 - 600.000 €.

• Minivile i luksuzni objekti blizu mora (Malinska, Vrbnik, grad Krk) ≈ 600.000 - 1.200.000 €+.

Trendovi koji oblikuju tržište

• Raste interes za manjim kućama (do ~120 m²) – energetski učinkovitima i jednostavnima za održavanje.

• Više kupaca dolazi iz Zagreba, Slovenije, Austrije i Njemačke, s ciljem kombiniranog korištenja (pola godine stanovanje + iznajmljivanje ostatka).

• Smanjuje se broj starih kamenih kuća za adaptaciju, dok se novogradnja s modernim dizajnom prodaje brzo.

Usporedno: Na Cresu se još mogu naći povoljnije kuće (≈ 80–400 tisuća €), Rab ima stabilnu obiteljsku turističku bazu, a Lošinj je premijska destinacija s višim cijenama i ograničenom ponudom. Krk ostaje najzrelije i najperspektivnije tržište Kvarnera – dovoljno veliko za ozbiljan turistički promet, a dovoljno mirno za obiteljski život.

Kako prepoznati dobru priliku

Kupnja kuće koja treba zadovoljiti i obitelj i turiste zahtijeva drukčiji način procjene. Nije dovoljno da nekretnina ima dobar pogled ili lijep vrt – treba razumjeti i funkcionalnost prostora, troškove održavanja i realan potencijal za prihod.

Lokacija i pristup

Najvažniji faktor je lokacija: idealno do do 3 km od mora, ali dovoljno mirno za privatnost. Kuće s privatnim parkingom i asfaltiranim pristupom imaju višu tržišnu vrijednost. Prije kupnje provjerite postoji li legalan pristupni put u katastarskom planu – taj detalj često postane skupi problem nakon potpisivanja ugovora.

Dokumentacija i vlasništvo

•Zemljišnoknjižni izvadak: 1/1 vlasništvo, bez tereta i zabilježbi.

•Građevinska i uporabna dozvola – bitne za kategorizaciju i kasniju legalnu komercijalnu upotrebu.

•Kod starijih kuća, posebno u povijesnim jezgrama (Vrbnik, grad Krk, Baška), često se pojavljuju neriješeni nasljedni odnosi – provjeriti pravni status.

Adaptibilnost i potencijal

Kuće s dvostrukim ulazom ili odvojenim stambenim jedinicama idealne su za dual-purpose, jer omogućuju istovremeni boravak obitelji i gostiju. Prije kupnje provjerite prostorni plan (nadogradnja, bazen, promjena namjene) jer nije sve dopušteno na svakoj lokaciji.
Ako planirate adaptaciju, realno procijenite troškove instalacija, krovišta i izolacije – to su stavke koje najviše utječu na budžet i energetsku učinkovitost.

Financijska održivost i isplativost

Ključne stavke troškova i prihoda:

•Porez na nekretnine: orijentir ≈ 0,6 - 8,00 €/m² godišnje (ovisi o JLS, namjeni i starosti objekta). Moguća su izuzeća za stalno stanovanje ili dugoročni najam (provjeriti lokalne odluke).

•Paušal po krevetu: orijentir ≈ 20 - 300 € po krevetu godišnje (ovisi o indeksu turističke razvijenosti JLS).

•Održavanje i režije: orijentir ≈ 2 - 3 % vrijednosti objekta godišnje.

•Prosječni godišnji prihod: kuće s 4–6 kreveta postižu ≈ 12.000 - 25.000 € neto po sezoni (svibanj–rujan), a minivile s bazenom i pogledom i do ≈ 40.000 - 50.000 €.

•ROI (orijentir): ≈ 4 - 7 % godišnje, ovisno o lokaciji, uređenju i popunjenosti.

Ako se nekretnina financira kreditom, sezonski prihod u praksi zna pokriti ≈ 50 - 70 % godišnje rate godišnje rate – što dual-purpose model čini privlačnim za obitelji koje žele dugoročno zadržati kuću.

Funkcionalnost i fleksibilnost

Najtraženije su kuće s fleksibilnim rasporedom: odvojeni katovi, dvije kupaonice, mogućnost zaključavanja privatnih prostorija. Takav raspored olakšava brzu tranziciju iz obiteljskog režima u najamski. Kuće s okućnicom, terasom i parkingom imaju bolju popunjenost i zadržavaju vrijednost dugoročno.

Kupci koji traže balans osobnog komfora i investicijskog potencijala ne bi trebali gledati samo cijenu. Dobra prilika nije nužno najjeftinija kuća, nego ona s čistom dokumentacijom, stabilnom mikrolokacijom i realnim potencijalom za prihod. Na Krku takve kuće i dalje postoje – najčešće u zaleđu, unutar deset minuta vožnje do mora, gdje se autentičnost, mir i funkcionalnost mogu dobiti po razumnim cijenama.

Pravni i porezni okvir za dual-purpose nekretnine

Kupnja kuće koja će istovremeno služiti i kao obiteljski dom i kao turistička investicija traži dobro poznavanje zakonodavstva. Početkom 2025. Hrvatska je uvela niz promjena koje utječu na vlasnike nekretnina: novi porez na nekretnine, način oporezivanja turističkog najma te dodatne zahtjeve za kategorizaciju. U nastavku su najvažniji propisi i obaveze.

Porez na nekretnine: nova pravila od 1. siječnja 2025. Porez na nekretnine: nova pravila od 1. siječnja 2025.

Od 1.1.2025. u Hrvatskoj je na snazi porez na nekretnine, koji je zamijenio dotadašnji “porez na kuće za odmor”. Stopu određuje lokalna samouprava određuje lokalna samouprava i kreće se 0,60 - 8,00 €/m² godišnje, ovisno o lokaciji, namjeni i starosti objekta.

Važno: nisu svi vlasnici automatski obveznici.

Od plaćanja su izuzete nekretnine koje se koriste za stalno stanovanje, kao i one koje su u dugoročnom najmu (najmanje 10 mjeseci godišnje). Vlasnici su do 31. ožujka 2025. prijavljivali status korištenja Poreznoj upravi radi utvrđivanja razreda.

Za sezonske kuće – npr. obiteljska upotreba ljeti, turistički najam ostatak godine – porez se u mnogim JLS obračunava u srednjem rasponu 1,50–4,00 €/m², što za objekt 100 m² znači godišnje 150 - 400 €.

Porez na promet nekretnina

Pri kupnji kuće kupac i dalje plaća porez na promet nekretnina od 3 % tržišne vrijednosti, osim ako se ne radi o novogradnji u sustavu PDV-a.

Za prvu nekretninu (vlastito stanovanje) država od 2025. omogućuje povrat plaćenog poreza, što često donese uštedu od nekoliko tisuća eura – budžet koji može pokriti adaptaciju ili opremu za turistički najam.

Dohodak od najma i porezne obveze

Prihodi od najma – kratkoročni ili dugoročni – tretiraju se kao dohodak od imovine. Orijentir: 12 % na 70 % oporezive osnovice (uz 30 % priznatih troškova).

Primjer: prihod 20.000 € → efektivni porez oko 1.680 € (12 % od 70 % prihoda) + prirez prema prebivalištu (često 10–18 %).

Ako se nekretnina iznajmljuje kao turistički objekt u domaćinstvu, vlasnik može birati paušal po krevetu. U 2025. okvir je 20–300 € po krevetu godišnje, ovisno o indeksu turističke razvijenosti: u općinama s visokim prometom (npr. Malinska, Baška) 250–300 €, dok u zaleđu Krka može biti znatno niže.

Obavezno za sve iznajmljivače: prijava gostiju u eVisitor,
plaćanje turističke pristojbe prema propisanoj visini iznosa i članarine lokalnoj turističkoj zajednici.

Kategorizacija i dozvole za turistički najam

Za legalno ostvarivanje prihoda od kratkoročnog najma potrebno je Rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga u domaćinstvu i kategorizacija. Postupak provodi nadležni županijski ured/tijelo; kriteriji uključuju broj soba, sanitarne uvjete, opremu, parking i sigurnosne standarde.

U starim gradskim jezgrama (Krk, Vrbnik, Baška, Rab) može trebati suglasnost konzervatora, posebno pri izmjenama fasade, stolarije ili krova. Dodatno, najavljuju se stroža pravila za kratkoročni najam i u višestambenim zgradama potreba za suglasnošću suvlasnika (66 %) – bitno za kupce apartmana.

Ključne implikacije za kupce dual-purpose nekretnina

Vlasnici koji planiraju najam moraju računati na godišnje porezne i administrativne troškove od 2 % do 4 % vrijednosti nekretnine.
Pravilna registracija objekta (uporabna dozvola, kategorizacija, eVisitor) povećava tržišnu vrijednost.
Novi porezni sustav jasno razdvaja stalne i sezonske objekte – što će dugoročno učiniti tržište transparentnijim i stabilnijim.

U praksi, sve ove promjene znače da se tržište odmiče od “sivog najma” i spontanih adaptacija prema profesionalnom, legalnom poslovanju. Porezna pravila su jasna, administracija digitalizirana, a ulaganje u dual-purpose nekretninu na Krku danas se može planirati s vrlo preciznim financijskim okvirom.

Upravljanje i operativa: kako spojiti obitelj i goste

Organizacija korištenja i planiranja sezone

Prvi korak je postavljanje godišnjeg kalendara korištenja. Unaprijed odredite razdoblja kad kuću koristi obitelj i blokirajte ih u sustavima rezervacija (Airbnb, Booking, VRBO). Kuće s precizno postavljenim kalendarom i minimalnim preklapanjem imaju ~15 % veću popunjenost.
Za profesionalnu organizaciju koristite channel managere poput Lodgify, Hosthub, Beds24 (automatska sinkronizacija kalendara i cijena).

Profesionalno upravljanje najmom

Ako kuću ne možete pratiti osobno, razmislite o lokalnoj agenciji koja pruža kompletno upravljanje: oglašavanje, čišćenje, prijave gostiju i komunikaciju. Na Krku se ističe Contessa Villas, koja vodi operativu od online oglašavanja i fotografiranja do kontrole objekta nakon svakog check-outa. Prednost modela: konzistentno iskustvo gostiju i maksimalna iskorištenost sezone.

Upravljanje reputacijom i brendiranjem kuće

Uspješne dual-purpose kuće imaju prepoznatljiv identitet: naziv, priču i dosljedan vizualni stil. Dajte kući ime, kreirajte vlastitu web-stranicu ili profil na društvenim mrežama s profesionalnim fotografijama.
Redovito pratite recenzije, odgovarajte na komentare i održavajte vizualni identitet oglašavanja. Konzistentan ton komunikacije – profesionalan, ali osoban – gradi povjerenje i privlači goste koji traže domaćinsko, ali pouzdano iskustvo.

Automatizacija i sigurnost

Dual-purpose model može se značajno olakšati automatizacijom: pametni termostati, kamere i sustavi zaključavanja smanjuju troškove i rizik, a digitalna evidencija prijava kroz eVisitor i integraciju s kalendarima smanjuje pogreške i rizik od kazni.
Ne zaboravite da sigurnost objekta treba biti na razini hotelskog standarda – protupožarni aparat, prva pomoć, osiguranje od odgovornosti i jasne sigurnosne upute za goste.

Financijska kontrola i praćenje rezultata

Za ozbiljnije investitore: vodite godišnju analizu prihoda i troškova, pratite ROI i sezonske trendove. Google Sheets ili Notion su dovoljni za start; profesionalne agencije dostavljaju mjesečne izvještaje o popunjenosti i prihodima.

Upravljanje dual-purpose kućom nije jednostavno, ali uz dobru organizaciju i pravu podršku, dual-purpose kuća može biti održiv i profitabilan model. S profesionalnim upravljanjem – poput Contessa Villas – vlasnici zadržavaju komfor i slobodu korištenja, dok objekt istovremeno postaje izvor stabilnog godišnjeg prihoda.

Savjet za pametnu kupnju dual-purpose kuće

Definirajte svrhu i omjer korištenja

• Koliko često planirate boraviti u kući, a koliko je iznajmljivati?

• Ako je >100 dana godišnje u najmu, razmislite o paušalnom obrtu ili registraciji kao iznajmljivač u domaćinstvu. To utječe na poreze, kategorizaciju i dozvole.

Provjerite dokumentaciju i vlasništvo

• Zatražite sljedeće dokumente:

o Zemljišnoknjižni izvadak (vlasništvo 1/1, bez tereta)

o Građevinsku i uporabnu dozvolu

o Uvid u prostorni plan (provjerite može li se dograđivati ili graditi bazen)

• Bez uporabne dozvole nećete moći kategorizirati kuću za turistički najam, niti realizirati kredit

Realno izračunajte godišnje troškove

• Fiksni i varijabilni troškovi: porez na nekretnine, paušal po krevetu, režije, održavanje i osiguranje → ukupno ~ 2 - 3 % vrijednosti objekta godišnje.

• Rezervni fond: barem 1.000 - 2.000 € godišnje.

Procijenite potencijal prihoda i ROI

• Sezonski prihod od manjih kuća – 12.000 - 25.000 € neto/god.

• Premium vile: 40.000 €+

• Ciljani ROI iznosi 4 - 7 %, ovosno o lokaciji, lokacija, uređenju i popunjenosti.

• Izračunajte koliko sezona treba da kuća "otplati" inicijalno ulaganje.

Analizirajte infrastrukturu i pristup

• Provjerite osnovne priključke: vodu, struju, kanalizaciju, Internet, pristupni put.

• Kuće bez legalnog pristupa ili priključaka često su jeftinije, ali naknadni troškovi mogu premašiti očekivanja.

• Priključak na javnu mrežu može stajati 5.000 - 20.000 € (ovisno o udaljenosti i terenu).

Uključite lokalne partnere i stručnjake

• Na otocima vrijedi pravilo lokalni know how = manji rizik. Zato angažirajte:

o Agenciju za posredovanje (npr. Premium Nekretnine Krk) – provjera tržišne vrijednosti, dokumentacije i pregovora.

o Agenciju za upravljanje najmom (npr. Contessa Villas) – briga o gostima, čišćenju i oglašavanju.

Planirajte dugoročno upravljanje

• Postavite sustav za nadzor troškova, rezervacija i recenzija.

• Ako ne planirate boraviti stalno na otoku, delegirajte – profesionalna agencija gotovo uvijek donosi veći godišnji prihod od samostalnog upravljanja.

Najčešće pogreške i kako ih izbjeći

• Kupnja bez uporabne dozvole → odgađa kategorizaciju i prihod.

• Podcjenjivanje sezonskih troškova (održavanje, čišćenje, zamjene) → pritisak na cash-flow.

• Nedovoljno jasan kalendar → overbooking ili izgubljene prilike.

• Neprilagođene cijene kroz sezonu → niža popunjenost ili propušteni prihodi.

• Samostalno upravljanje bez back-upa → rizik u vrhuncu sezone; razmislite o agenciji.

Zaključak

Dual-purpose kuća je više od financijske investicije – to je dugoročni životni projekt. Prava vrijednost leži u fleksibilnosti: objekt je i dom i izvor prihoda, ovisno o vašim ciljevima i fazi života.

Na tržištu Krka i Kvarnera još uvijek postoje nekretnine koje nude dobar omjer cijene, lokacije i potencijala. Uz Premium Nekretnine u kupnji i Contessa Villas u upravljanju najmom, taj se balans lakše postiže – i dugoročno može biti isplativiji.

Za informacije iz prve ruke nazovite 051 422 360 ili 0993305567.

Ažurirano: 21.10.2025.
Napomena: Informacije su informativne prirode i mogu se mijenjati lokalnim odlukama i propisima. Za poreznopravni savjet obratite se nadležnim službama ili stručnjaku.